Многие молодые семьи сталкиваются с вопросом: тесниться в маленькой московской квартире или обеспечить каждому члену семьи свою комнату? Время от времени выбор делается в пользу второго варианта. Жизнь в маленькой квартире может привести к чувству удушья и тревоге, к депрессиям и нереализованным мечтам. Тем не менее, существуют альтернативные способы решения квартирного вопроса. Рынок недвижимости в Подмосковье предлагает немало интересных и финансово выгодных предложений. Как найти оптимальное жилье в пригороде Москвы?

Высокая цена на недвижимость - не только московский феномен. Нью-йоркцы, живущие в Манхэттене, вынуждены расплачиваться за свою жизнь отказом от детей и безоговорочным служением золотому тельцу, жизнью в бетонных коробках площадью 20 квадратных метров. В США, Франции, Великобритании и других мегаполисах жители уверенно мигрируют на окраины, где предлагается жилье, исчисляемое не единицами, а десятками квадратных метров. Теперь менталитет москвичей начинает двигаться в эту же сторону. Новое поколение жителей столицы не столь озабочено сохранением "чистоты" московской прописки. Это объясняется тем, что города-сателлиты Москвы постепенно обрастают столичной инфраструктурой: дорогами, транспортным сообщением, розничными сетями. Главное - это глобальные правительственные планы развития Москвы, охватывающие развитие пригородных территорий.

Выбор направления

Жизнь в пригороде - это совершенно иной образ жизни, не ущербный по качеству. Сельские дороги и приток свежего воздуха говорят об этом. В то же время, магазины, спортивные клубы и торговые центры, предлагающие бренды всем известных московских магазинов, доступны жителям подмосковных городов: Химок, Лобни, Люберец, Балашихи. Разница заключается в том, что подмосковные города предлагают больше разнообразия в выборе жилья, в основном — из-за возможности приобрести квартиру в новом доме.

В Москве квартиры эконом-класса встречаются крайне редко. По данным опроса проведенного АН "Азбука Жилья" в июне 2016 года, состав классности домов, находящихся на стадии строительства, выглядел следующим образом:

• до 40% - бизнес- и премиум-класс,
• 14% - комфорт-класс,
• 3,7% - эконом-класс.

Таким образом, если вы планируете жить в недорогой квартире, то в Москве вам предложат только квартиры «вторички» — старые квартиры в зданиях с плохим состоянием подъездов, запахом, шумными соседями или квартиры у проблемных собственников. В отличие от этого, подмосковная новостройка предложит чистую, новую квартиру, которая станет вашей уже после первого поворота ключа в замке. Как правило, ремонт в новостройке стоит дешевле и более эффективен, чем в старых квартирах: экономия на подготовительном этапе (очищение стен, потолка, пола и санузла, замена окон) может достигать до 100 тыс. рублей. Кроме того, в новостройках покупают квартиры лишь жители примерно одинакового социального и финансового статуса, весьма близкого менталитета. Есть все шансы, что в вас окружают такие же соседи, как вы. Хорошее соседство во многоквартирных домах невероятно важно.

Выбор новостройки в Подмосковье очень похож на выбор квартиры в Москве. Если вы работаете и проводите большую часть времени на северо-востоке, то рациональнее искать квартиру в том же районе Подмосковья. Если же привычки и интересы не позволяют потратить много денег на квартиру, необходимо определиться, что для вас важнее — престижный район или метраж. Если же на первое место ставится доступность транспорта, не стоит забывать о его перспективном развитии, которое может превратить проблемный район в экологически-чистый и высоколиквидный. Рассмотрим основные параметры, оказывающие влияние на качество подмосковных новостроек.

В 2001 году журнал «Коммерсант «Секрет фирмы» опубликовал Топ-100 лучших городов для проживания в России. При составлении рейтинга были учтены различные критерии, включая:

• покупательскую способность населения;
• расходы бюджета на человека;
• самостоятельность бюджета города;
• число работающих жителей;
• количество зарегистрированных преступлений;
• количество врачей на 10 тысяч населения;
• процент охвата населения детскими садами;
• объем пассажироперевозок за год на 10 тысяч горожан;
• доли дорог с усовершенствованным покрытием в общей протяженности автодорог в регионе;
• количество абонентских устройств передачи данных на 1 тысячу жителей в регионе;
• строительный индекс.

Подмосковные города, такие как Химки, Красногорск, Мытищи, Одинцово, Подольск, Звенигород, Люберцы, Щелково, Балашиха и Королев, оказались в Топ-100. Эти города отличаются высокой социальной культурой, невысокой преступностью, развитым жилищным и дорожным фондом, а также имеют собственные доходы. Национальная и социальная однородность населения также вызывает восторг.

Теперь, спустя более 15 лет, ситуация изменилась. Институт территориального планирования «Урбаника» составил интегральный рейтинг городов России «TOP-200» по итогам 2011 года. В него вошли несколько городов Подмосковья, такие как:

1. Егорьевск (10-е место);
2. Сергиев Посад (28-е место);
3. Коломна (50-е место);
4. Серпухов (70-е место);
5. Орехово-Зуево (72-е место);
6. Воскресенск (82-е место);
7. Клин (134-е место).

При составлении рейтинга «Урбаники» учитывались факторы, такие как:

• обеспеченность жильем;
• уровень расходов на оплату ЖКХ;
• уровень городского благоустройства;
• численность населения.

Однако, не стоит забывать, что любые рейтинги - это лишь рейтинги, а оценку качества жилья каждый совершает лично. Тем не менее, эти рейтинги могут быть полезны для общего представления.

Экологическая обстановка в подмосковных районах оценивается по нескольким критериям: выбросам вредных веществ в атмосферу, сбросу сточных вод и лесистости. Однако на примере города Подольск можно увидеть, что даже при наличии большого количества зеленых зон, нахождение в зоне повышенной загрязненности воздуха снижает общий уровень экологичности. Тем не менее, строительство транспортных развязок и магистралей может существенно уменьшить транспортный поток внутри города и, следовательно, сделать воздух более чистым.

При анализе экологии подмосковных городов важно учитывать все вышеуказанные факторы, так как общая информация может не отражать реальную экологическую обстановку. Несмотря на это, есть несколько районов, которые можно отнести к экологически чистым направлениям. К таким районам относятся Северо-Запад и Запад МО, включающие Новорижское, Волоколамское, Ленинградское, Ярославское и Минское шоссе. Эта специфика экологической карты формируется благодаря московской розе ветров.

Разговор о транспортной доступности и расстоянии до Москвы неизбежно приводит к обсуждению возможностей автомобильного сообщения в Подмосковье. Как правило, беспроблемных направлений в регионе нет, однако есть несколько дорог, которые можно назвать относительно разгруженными. К ним относятся Новорижское, Волоколамское, Симферопольское, Можайское и Киевское шоссе.

Однако, при выборе места для жизни стоит также учитывать такие факторы, как расстояние от города до МКАД, возможности железнодорожного сообщения, развитость автобусных маршрутов и перспективы строительства метро.

По данным официальной информации, планируется строительство не менее 78 станций метро в период с 2012 по 2020 год. В ближайшие годы в Москве планируют ввести в эксплуатацию около 30 км новых тоннелей и 15 станций метро. Власти заявляют, что при развитии линий метро фактические границы Москвы не будут учитываться, а принципиальным станет плотность заселения территорий.

После 2020 года между некоторыми подмосковными городами будет осуществляться радиальная связь третьим пересадочным контуром, который будет поддержан скоростными трамваями. Кроме того, с появлением метро в непосредственной близости от подмосковных городов можно ожидать увеличения стоимости квадратного метра в среднем на 10%.

Если рассматривать выбор новостройки в Подмосковье, то не следует опираться только на голую арифметику и расстояние до МКАД. Иногда квартиры в пригородных домах в 10 километрах от МКАДа могут оказаться более доступными и перспективными, чем находящиеся непосредственно на границе с ним. Например, Лобня, которая находится в 15 км от Москвы, является престижным Северо-Западным районом и обладает хорошим выбором новостроек в экономклассе.

Как покупать квартиру: в готовом доме или на этапе строительства?

Возможно купить новостройку на любой стадии строительства, но покупатель может определить стадию самостоятельно или обратиться за помощью к уполномоченному агентству недвижимости.

Таблица 2. Преимущества и риски различных стадий

С точки зрения финансовых преимуществ, покупка на стадии котлована даёт больше возможностей, однако сопровождается определенной степенью риска, которой можно избежать при тщательном обдуманном подходе к покупке. Когда покупатель выбирает строящийся объект, необходимо учитывать следующие факторы:

• Проанализировать бизнес-историю девелопера, динамичность застройки, истории сдач объектов, кредитные истории и прочее;
• Выбрать надежный объект. Обязательно поинтересоваться наличием разрешительной документации, в особенности вида использования земельного участка, чтобы он соответствовал реальности строительства;
• Съездить на объект, сравнить фотографии, сделанные ранее с текущей ситуацией: есть ли динамика в строительстве, "кипит" ли "жизнь" на стройке. При покупке квартиры в жилом комплексе, где уже есть построенные дома, риск столкнуться с проблемами при строительстве ниже;
• Выяснить, покупать квартиру по Предварительному договору (ПД) или по договору Долевого участия (ДДУ)?

Информация для справки:

1. ДДУ в строительстве регистрируется в регистрационной палате, то есть часть разрешительной документации на строительство дома подается заранее, на этапе покупки квартиры. Хотя ДДУ помогает быстро оформить права собственности, все еще существует риск двойных продаж. Ввиду того, что базовый пакет документов на строительство уже предоставлен в регистрирующий орган, осталось собрать только документы на физическое лицо. Договор долевого участия (ДДУ) вовсе не означает, что покупка будет совершена по более низкой цене.
2. Предварительный договор (ПД) не может быть зарегистрирован в регистрационной палате, однако из этого не следует, что сделка со строительством недвижимости становится более рискованной. Разрешительную документацию на любом этапе строительства можно запросить у застройщика и после этого ее проверить. Всё, что необходимо, – это большое количество собранных документов, которые должны быть собраны застройщиком, что создаёт дополнительные усложнения в процессе оформления жилья в собственность.
3. Двойная продажа – ее боятся все, после многочисленных репортажей в СМИ, однако эта страница истории постепенно уходит в прошлое, и вот почему: если вы обращаетесь к солидному крупному застройщику, ему ни к чему пытаться вас обмануть: потеря репутации – дороже. Большинство крупных строительных компаний с длинной и положительной историей никогда не были замешаны в подобных вещах. Другое дело – фирмы-однодневки с сомнительными учредителями. Если организация присутствует на рынке недвижимости до 5-ти лет, следует тщательным образом их проверить. Отзывы в интернете здесь не аргумент – они все могут быть проплаченными с одной или другой заинтересованной стороны, если только в них не указаны реальные данные отправителя. Хотите узнать правду – общайтесь только с реальными, а не виртуальными людьми.
4. Ипотека – сегодня 4 из 5 сделок с недвижимостью осуществляются с привлечением ипотечных средств. Ипотека является дополнительной гарантией безопасности при покупке квартиры, поскольку банки проводят глубокую проверку всей разрешительной документации на строительство новостройки. Агентства недвижимости обычно имеют партнерские отношения с рядом банков и предоставляют возможность выбора условий получения ипотеки, предложенных теми или иными кредитными учреждениями. Кроме того риэлтерские компании могут значительно упростить сам процесс получения ипотечного кредита.

Фото: freepik.com