Обмен квартиры с доплатой. Что можно получить и сколько нужно доплатить?
Современное глобальное общество вряд ли может похвастаться стабильностью и постоянством в течение всей жизни, особенно, если речь идет о Москве. Этот город предъявляет своим жителям особые условия. Молодые семьи, приобретающие свою первую квартиру, часто рассматривают ее как стартовую точку, но очень скоро осознают, что им нужно искать варианты обмена на более близкое к месту работы жилье большей площади. Нередко причиной переезда становится растущая семья, требующая дополнительных комнат, либо потребности ребенка, например, в спортивной или языковой школе.
Обратный процесс тоже не редок. Родители взрослых детей, желая создать дополнительный финансовый источник или просто разъехаться с молодой семьей, идут на сокращение площади своей квартиры и обменивают ее на меньшую с приличной доплатой. Таков "круговорот" квартир в московской недвижимости.
Как правило, люди, которые уже стали участниками обмена квартир с доплатой, рекомендуют новичкам начать всё с поиска квалифицированного риэлтора. Ведь проведение сделки самостоятельно - это не только поиск покупателя для своей квартиры, подбор правильного варианта, проверка документов, организация банковских расчетов, но и ряд других рисков. В среднем, ежегодно до 400 сделок с недвижимостью признаются недействительными.
Если же начинать с поиска квартиры самостоятельно, придется потратить большое количество времени, освоить огромное количество информации на разных этапах получения жилья. Нужно осуществить нелегкую работу риэлтора, юриста, оценщика, ежедневно мониторить текущие предложения на рынке, искать все возможные варианты, готовиться к тяжелым переговорам и не забывать, что почти 80% квартир на рынке выставлены по завышенной цене. К тому же, экономия самостоятельных усилий здесь не принесет пользы, ведь только опытный риэлтор знает актуальные цены на квартиры и не позволит своему клиенту переплатить, знает техники торга, способы проверки документов на квартиру, чтобы снять возможные риски. Не забывайте, что в случае непрофессиональной проверки риск равен стоимости квартиры.
Теперь, касаемо самой сделки - обмена квартиры можно рассматривать несколькими способами:
1. Через договор мены: для начала требуется найти кого-то, кому понравится ваша квартира, а вам - его. В Москве менее 3% обменов квартир происходит через договор мены. Вам следует найти счастливчика, который мечтает жить в вашей идеальной квартире и который готов обменяться. Это может произойти либо в случае родственных обменов, либо очень редко.
2. Через договор купли-продажи: основная распространенность обменов квартир с доплатой - это альтернативная сделка, которая осуществляется посредством двух договоров купли-продажи. Это предполагает продажу вашей квартиры и покупку варианта, который вас заинтересовал (или нескольких вариантов, если вы обменяете большую квартиру на несколько меньших). Очередность действий следующая:
- Поиск подходящего для вас агентства недвижимости и консультация со специалистом.
- Получение базовой информации о возможных вариантах, шансах на сделку, размере доплаты или прочих затратах.
- Подготовка квартиры к продаже: оценка состояния, фотографирование, внесение объекта в базу данных агентства, в общие и специализированные интернет-площадки; в случае необходимости - помощь агентства в продвижении квартиры.
- Поиск покупателя, презентация квартиры, сбор, формирование и проверка документов необходимых для сделки.
- Одновременно осуществляется поиск квартиры, проверка документации на юридическую "чистоту", коммунальные долги, участие в ипотеке и т.д.
- Покупка квартиры: защита от невозврата аванса договором, подготовка договора купли-продажи, документов для банка, регистрация в Росреестре.
Из здесь перечисленных пунктов следует, что ваша сделка обмена квартиры может быть только частью более сложных цепочек из пяти или шести звеньев, таких как продажа вашей квартиры, ваша покупка новой квартиры через другую сделку, продажа оставшейся части первоначальных квартир и т.д. Понимая объем работ, которые должны быть выполнены агентством недвижимости, можно понять, почему их услуги имеют высокую стоимость.
Как осуществить обмен однокомнатной квартиры на двухкомнатную в Москве и сколько это может стоить? Ценовое районирование Москвы довольно самобытное и обмен квартирами может сопровождаться различными расходами.
Если вы обладатель однокомнатной квартиры в Центральном административном округе и жаждете обменять ее на двухкомнатную в другом округе Москвы, то такой обмен может быть бесплатным для вас. Более того, вы можете ожидать дополнительную компенсацию от покупателя, если квартира расположена в более привлекательном районе или имеет более высокие показатели качества. Но стоит отметить, что обмен квартиры внутри ЦАО будет суть индивидуализированным и очень зависеть от конкретных характеристик каждой квартиры.
Если продаваемая и покупаемая квартиры примерно находятся в одной ценовой категории, стоимость обмена может быть легче предсказуемой. Если вам нужна более крупная квартира в вашем же районе, то вы можете ожидать платы, соответствующей разнице в квадратных метрах, умноженной на небольшой коэффициент. На вторичном рынке однокомнатные квартиры имеют более высокую стоимость, чем двухкомнатные в аналогичных условиях.
Обмен двухкомнатной квартиры на трех- или четырехкомнатную можно провести по той же схеме. Учитывая, что крупные квартиры представлены меньшим количеством на рынке недвижимости, то поиск жилья может занять определенное время. Стоимость доплаты для обмена двухкомнатной квартиры на трехкомнатную перевыполнится суммой в размере 700 тыс. руб., в то время как для обмена на четырехкомнатную размер доплаты может составить около 1300 тыс. руб. Обратите внимание, что эти суммы имеют колебания на основании местонахождения квартир. Необходимо знать, что поиск четырехкомнатной квартиры в «хрущевке» достаточно сложен, что может повысить финальную сумму.
Тема нашей статьи – обмен большой квартиры на несколько маленьких. Если у вас есть 3-х или 4-х комнатная квартира, то вы можете попытаться обменять свою собственность на две однокомнатные квартиры без прибавки денег, но скорее всего придется пожертвовать уровнем района. Если вы желаете получить большие площади при обмене и удержать или повысить уровень района, то без прибавки денег не обойтись. Нахождение размера доплаты в данном случае достаточно сложно, так как обменные условия усложняются. Например, если вы решили обменять трехкомнатную «хрущевку», готовьтесь к существенной прибавке. Относительная разница в цене для больших квартир будет больше, чем разница для маленьких. Таким образом, продать трехкомнатную «хрущевку» можно недорого, а купить дорого однокомнатную квартиру из-за того, что она всегда востребована и стоит дорого. Эти факторы необходимо учитывать при оценке своих возможностей.
В случае обмена одной большой квартиры на две меньшие, вы должны будете заключить три договора: на продажу большой квартиры и на покупку двух меньших. Это увеличит задачи перед риэлторским агентством и, соответственно, на цены услуг агентов – она возрастет на 1,3-1,6%.
Фото: freepik.com