Перепланировка в новостройке: как оформлять и во сколько обойдется согласование проекта
Перепланировка квартир в новостройках может быть необходима для достижения максимального комфорта для всех жильцов. Несмотря на то, что новые дома могут быть обустроены по последним тенденциям и требованиям к жилой площади, стандартные планировки не всегда подходят всем семьям. Для решения этой проблемы может потребоваться изменение конфигурации помещений.
Перепланировка квартиры в новостройке не так проста, как может показаться. Прежде чем приступать к работам, нужно получить согласование на проект перепланировки. В старых зданиях эта процедура может быть труднее и занять больше времени, однако, в новых многоквартирных домах сдаются квартиры с различными вариантами планировок, что упрощает процесс.
В любом случае, проект перепланировки квартиры в новостройке должен быть согласован с соответствующими органами. Это необходимо даже если нужно только переставить мебель, а никаких несущих конструкций переносить не потребуется.
Перед началом перепланировки следует оценить стоимость процедуры, которая зависит от многих факторов, включая загруженность соответствующих органов, сложность проекта и трудозатраты на выполнение работ.
Таким образом, перед тем как приступать к перепланировке квартиры в новостройке, необходимо проанализировать необходимость и возможность проведения этой процедуры, а также получить согласование на проект работ и оценить стоимость выполнения перепланировки.
Как сделать перепланировку квартиры в новом многоквартирном доме? Это важный вопрос для каждого собственника недвижимости, ведь статья 27 Жилищного кодекса РФ устанавливает, что уполномоченные органы в некоторых случаях могут не выдать разрешение на перепланировку квартиры. Поэтому здесь важно знать список оснований для отказа, который можно найти в пункте 2.10 постановления Правительства Москвы № 508-ПП от 25 октября 2011 года.
Если вы заранее узнаете, какие документы нужно собрать и какую конкретно перепланировку можно сделать, а также учтете все нюансы, то успех мероприятия обеспечен.
Однако есть такие работы, которые нелегко согласовать или нельзя согласовать ни при каких обстоятельствах. Фасад дома, несущие конструкции, инженерные системы, пожарные и другие системы безопасности – все это факторы, которые необходимо учитывать при перепланировке новой квартиры. Например, категорически нельзя сносить несущие конструкции, нагружать их сверх установленной нормы, снижать несущие возможности конструкций при переносе или расширении проемов для окон и дверей, удалять порог между санузлом и коридором либо комнатой, который служит для защиты жилой площади от затопления.
Кроме того, ради безопасности жильцов установлено также множество других ограничений. Затрагивать вентиляцию, относящуюся ко всему дому, расширять жилую площадь за счет чердака, присоединять к отапливаемым помещениям неотапливаемые, объединять газовую кухню со спальней, гостиной и другими комнатами, не имеющими плотно закрывающейся двери, делать санузлы и кухни больше за счет площади жилых комнат (кроме тех, что находятся на первом этаже), отапливать лоджии и балконы – все это запрещено.
Однако есть и хорошие новости: существуют работы, на выполнение которых не нужно специальное разрешение. Изменения цвета фасада, установка встраиваемой мебели, монтаж новой сантехники на то же место, что и была прежняя, переделка балкона или лоджии с помощью материалов, отличающихся по характеристикам от предыдущих, внутренняя отделка и даже остекление – все это допустимо без каких-либо дополнительных разрешений.
Однако есть и перепланировки, требующие согласования. Например, убирать дверные проемы в несущих и ненесущих перегородках и делать новые, возводить легкие перегородки и делать в них проемы, демонтировать тамбуры и изменять их конфигурацию, не полностью разбирать ненесущие стены, сооружать перегородки, увеличивающие нагрузку на несущие конструкции, но все же оставляющие ее в пределах нормы, или расширять санузел за счет нежилой площади – все эти работы можно выполнить только с проектом перепланировки. При этом важно учитывать, что если меняется конструкция полов или газовая плита переносится или заменяется на электрическую, то перепланировку в новостройке нужно одобрять по проекту.
Когда же дело касается несущих стен и балок, для такой перепланировки важно получить техническое заключение от автора проекта МКД. В других случаях за проектом перепланировки можно обращаться в специальное бюро, имеющее допуск СРО.
Перепланировку квартиры в новостройке необходимо согласовывать до начала ремонтных работ, чтобы владельцу не пришлось получать разрешение на узаконивание уже внесенных изменений. Хотя нередко хозяевам быстрее хочется переделать жилье и затем приступить к узакониванию, процесс согласования значительно проще и дешевле. Если перепланировка не была заранее согласована, ее узаконить будет сложнее, а оставлять такие изменения без узаконивания тоже не стоит, ибо это порождает множество потенциальных проблем.
Для того, чтобы оформить перепланировку квартиры в новостройке, следует заказать проект перепланировки в конторе, имеющей нужные допуски СРО. Затем необходимо получить от застройщика справку о выполнении договорных обязательств, подать заявление в жилинспекцию, дождаться официального разрешения, выполнить перепланировку, получить акт, привлечь БТИ и зарегистрировать изменения в Росреестре.
Оформлять перепланировку в новостройке следует после того, как выданы ключи от квартиры, чтобы избежать возможных проблем. Однако, оформление перепланировки без технического заключения и проекта не допустимо. К тому же, в некоторых случаях, когда застройщик совершает нарушения при ставке квартиры на кадастровый учет в Росреестре, согласование перепланировки может стать еще более сложной задачей для владельца жилья.
Также стоит учитывать, что если квартира приобретена в ипотеку, необходимо получить письменное разрешение от банка и компании, застраховавшей недвижимость от основных рисков. В целом, процедура оформления перепланировки максимально упрощена и регулируется правительственными постановлениями. Однако, оформление должно соответствовать всем требованиям, согласно Приложению 3 к постановлению Правительства Москвы от 25 октября 2011 года № 508-ПП. При составлении проекта и технического заключения разработчики из проектных бюро руководствуются этими требованиями.
Ориентировочная стоимость услуги оформления перепланировки
Большинство владельцев квартир, которым нужно получить разрешение на перепланировку, отдают предпочтение комплексному обслуживанию, которое включает не только узаконивание ремонта, но и получение необходимых разрешительных документов. Такой вариант не только удобнее, но и может оказаться значительно выгоднее. Стоимость оформления перепланировки включает две составляющие: цену на проект и расходы на процедуру получения разрешения. Оплатить можно все сразу, при этом стоимость услуги начинается от 70 000 рублей, или заказывать каждый этап работы по отдельности.
Процесс согласования перепланировки проходит в четыре этапа.
Для получения разрешения на перепланировку от государственных органов потребуется подготовить проектную документацию и собрать другие необходимые документы. Стоимость этого этапа может начинаться от 35 000 до 60 000 рублей в зависимости от того, будут ли затронуты несущие конструкции.
Стоимость самого проекта, включая техническое заключение в Москве и области, составляет около 25 000 рублей при заказе без услуг по согласованию. За отдельное техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненной перепланировки придется заплатить такую же сумму. Однако стоимость может быть разной в зависимости от сложности и объема работ: например, для объединения квартир стоимость будет выше, чем для установки легкой перегородки.
Услуги по вызову и сопровождению инспектора из МЖИ будут стоить около 20 000 рублей, а услуги техники БТИ — 15 000 рублей. За внесение данных в ЕГРН нужно заплатить в среднем 30 000 рублей.
Общая стоимость оформления перепланировки может зависеть от многих факторов: площади квартиры, района, статуса здания и других параметров.
Для тех, кто не знаком с процессом перепланировки, может показаться, что это крайне сложно и затратно. Владельцы квартир в новостройках не знают, как получить разрешение на перепланировку квартиры, с чего начать и на какую сумму рассчитывать. Ища информацию в интернете, многие люди приходят к выводу, что это невероятно сложно и дорого. Но стоит отметить, что каждый случай индивидуален. Правильная организация процесса и поддержка опытных специалистов могут значительно упростить процедуру.
Важно отметить, что материал не является публичной офертой, цены приведены для ознакомления и актуальны на август 2020 года.
Фото: freepik.com