Проект перепланировки квартиры: нюансы от А до Я

В самых уютах и приятных моментах нашей жизни мы обычно находимся внутри стен своей квартиры. Гостеприимный дом позволяет нам отдохнуть после трудового дня, насладиться приятным общением с близкими и проводить вечера за веселыми играми в их кругу. Поэтому неудивительно, что мы стремимся максимально уютно обустроить наше жилье. Иногда обычный ремонт недостаточен. Для того, чтобы сделать жилище оригинальным, функциональным и удобным, необходима перепланировка.

Хозяева в своих стремлениях следуют воображению и креативности, а также обращаются к квартирным дизайнерам, которые зачастую приносят новые идеи и предложения. Тем не менее, даже самый замысловатый дизайн-проект может не обеспечить достаточный уровень перепланировки квартиры.

Что такое проект перепланировки квартиры, зачем он нужен и каковы его компоненты? Где можно заказать такой проект? На эти вопросы вы найдете ответы в данной статье.

Проект перепланировки и дизайн-проект — два важных документа, которые нужны во время ремонта. Если обновление цветовой гаммы и отделки можно сделать своими силами, то для создания жилья в кардинально новом состоянии, расширения пространства и изменения концепции использования помещения нужны профессиональные дизайнеры. Дизайнер контролирует ход ремонтных работ, используемые материалы, соблюдает технологии и консультирует строителей. Дизайн-проект это необходимая часть ремонта, которая позволяет избежать ошибок и смету.

Для создания дизайн-проекта используется компьютерная 3D-визуализация, которая наглядно показывает возможные варианты перестройки, расстановки мебели, декоративной отделки и цветовых решений. Утвержденный заказчиком проект является основой для проведения ремонтных работ.

Перед созданием 3D-визуализации необходимо составить чертежную документацию. Проводятся замеры помещений и разрабатываются схемы, с указанием инженерных и сантехнических систем, стен и дверей. Все это необходимо для проектирования комнатных перегородок, определения последовательности проведения ремонта и количества материалов.

К списку документации дизайн-проекта может быть включена спецификация и пояснительная записка. Спецификация полезна на этапе поиска и закупки всего необходимого для ремонта. Она представляет собой описание отделочных материалов и элементов декора с указанием их характеристик, количества и качества. Пояснительная записка для заказчика и строителей раскрывает концепцию проекта и разъясняет все нужные технические, функциональные и эстетические особенности дизайна.

Однако, для заказа дизайн-проекта перепланировки квартиры нужно сделать выбор правильной фирмы. Из-за отсутствия лицензирования деятельности по созданию дизайн-проектов, некоторые компании могут не иметь опытных инженеров-строителей. В результате на стадии реализации проекта могут возникнуть технологические неувязки и нестыковки, преодолевать которые придется «волевым усилием» со всеми негативными последствиями для качества работ.

К проделанным работам потребуется техническое заключение об их допустимости и безопасности, основанное на итогах инженерного обследования квартиры. Согласование изменений в планировке квартиры, строительных конструкциях и инженерных коммуникациях включает в себя комплект документов, которые дадут юридические права на перепланировку квартиры.

Отличие проекта перепланировки от дизайн-проекта состоит в том, что первый имеет юридическую силу, разработан инженером-строителем, учитывает требования строительных норм и правил и содержит необходимые для согласования в органах надзора чертежи.

При составлении дизайн-проекта перепланировки и проекта перепланировки лучше обратиться к одной организации, которая располагает сотрудниками требуемой специальности и квалификации. Это позволит избавиться от отдельного этапа «притирки» проектов друг к другу и благодаря параллельному составлению проектов.

Не всегда для перепланировки квартиры нужна проектная документация и её согласование в надзорных органах. Если ремонт квартиры является косметическим, и наиболее значимое изменение – это замена встроенной техники, тогда хозяева могут не заморачиваться на предмет разрешений. Однако, если в процессе перепланировки предполагается изменение конфигурации жилых помещений, это требует внесения изменений в технический паспорт жилья и согласования проектной документации.

Согласно статье 25 Жилищного кодекса РФ, перепланировка жилых помещений представляет собой изменение конфигурации жилого помещения, которое требует внесения изменений в технический паспорт жилья. Нормативные акты уточняют, что такая перепланировка может включать в себя перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений.

Для согласования перепланировки необходимо предоставить следующие документы: заявление на перепланировку, договор социального найма либо документы о праве собственности на квартиру (выписка из ЕГРН, полученная в МФЦ), технический паспорт или поэтажный план, экспликацию на квартиру, полученные в БТИ, проект перепланировки и нотариально заверенное согласие всех собственников квартиры (если документы подаются совместно с другими собственниками, согласие не требуется).

Если перепланировка затрагивает несущие конструкции, то также необходимо получить техническое заключение от автора проекта дома, которое подтвердит возможность перепланировки.

Жилищная инспекция при рассмотрении проектной документации следит за наличием договора об авторском надзоре, подписанным заказчиком и составителем проекта. В стандартной квартире данный договор предусматривает контроль проектной организации за проведением работ по гидро- и шумоизоляции. В некоторых случаях, например, усиление проема в несущей стене металлоконструкциями, проектная организация может взыскать дополнительную плату за проведение авторского надзора. Поэтому перед заказом проектной документации, важно узнать, что включено в стоимость.

Жители Москвы (физические лица) могут подать документы на согласование перепланировки только через МФЦ. Документы должны быть приняты сотрудником, который также обязан выдать расписку об их получении с подписью и печатью. Решение о согласовании проекта принимается в течение 20-30 рабочих дней.

Разработка проекта перепланировки – один из наиболее распространенных видов работ, требующих внимательной проработки и составления. В данном случае ключевый момент – учитывать нюансы и не пренебрегать своевременной проверкой. Рассмотрим, какие виды работ могут включаться в состав проекта перепланировки:

• Обустройство полов помещений;
• Ремонт, который затрагивает архитектурный облик фасада;
• Устройство или перенос уборных и ванных комнат;
• Работы, связанные с газовой системой.

Необходимо помнить, что проект перепланировки не будет согласован, если его реализация предполагает:

• Ухудшение условий эксплуатации дома и проживания людей, в том числе – затруднение доступа к инженерным коммуникациям;
• Перевод помещений в категорию непригодных для проживания;
• Снижение прочности и устойчивости несущих конструкций здания, что может привести к их разрушению;
• Ликвидации или уменьшение сечения каналов естественной вентиляции;
• Увеличение нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых значений;
• Перенос радиаторов отопления, уже подключенных к общедомовой системе горячего водоснабжения и отопления, на лоджии, балконы и веранды;
• Устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и отопления;
• Нарушение требований строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности;
• Изменение внешнего облика многоквартирного дома;
• Устройство проемов между жилыми комнатами и газифицированными кухнями без плотно закрывающейся двери, объединение газифицированного помещения с жилой комнатой.

При выборе компании для разработки проекта следует учитывать следующие моменты:

• Имеет ли компания допуск СРО;
• Есть ли у компании собственный проектный отдел;
• Осуществляют ли ее сотрудники выезд на объект для обследования помещений.

Важно понимать, что необходимо иметь однозначный утвердительный ответ на эти вопросы, так как это дает гарантии того, что проект перепланировки будет составлен грамотно, с учетом всех возможных нюансов. Также стоит обращать внимание на то, что в Москве многие организации могут заниматься посредничеством в данной сфере. Однако, контактировать напрямую с исполнителями всегда надежнее и дешевле. Поэтому рекомендуется съездить в офис компании и убедиться лично в характере ее деятельности. Адекватный срок разработки проекта составляет 5−7 дней.

В стоимость проекта перепланировки квартиры влияет ее площадь и степень изменений, необходимых в системах электро- и водоснабжения, гидроизоляции и фасаде здания. В случае типовых квартир, разработчики могут использовать стандартные проекты перепланировки, что позволяет снизить стоимость услуг. Однако, если состояние дома не пригодно для такого ремонта, это становится невозможным.

Специализирующиеся на разработке проектов перепланировки и их согласовании компании предлагают следующие цены за услуги:

• проект перепланировки - от 14 000 рублей;
• техническое заключение - от 10 000 рублей;
• техническое заключение + проект перепланировки - от 19 000 рублей;
• дополнительные разделы к проекту (таблица 1) - от 10 000 рублей.

Таблица 1. Планируемые работы и необходимые дополнительные разделы к проекту

Некоторые компании предоставляют полный пакет услуг по согласованию перепланировки жилого помещения. В этом случае конечная стоимость проекта составляет:

• без затрагивания несущих конструкций - от 42 000 рублей;
• с устройством проема в несущей стене - от 65 000 рублей;
• с демонтажем подоконной части при остекленном фасаде - от 65 000 рублей;
• при согласовании объединения квартир - от 90 000 рублей;
• при согласовании в домах серии МНИИТЭП - от 95 000 рублей.

Незаконная перепланировка является нарушением закона, которое подвергает владельца квартиры не только штрафам от Жилищной инспекции, но и возможной трагедии. Снос несущей стены или установка в ней дверного проема может привести к обрушению дома, и таких случаев известно немало. Поэтому, чтобы избежать нежелательных последствий, владельцы квартир должны согласовывать проект перепланировки квартиры со специалистами.

Фото: freepik.com