Рынок жилья в Смоленске: прогнозы и перспективы

Член Правления смоленской СРО рассказал о сценариях развития событий на рынке жилья

В Ассоциации СРО «Объединение смоленских строителей» на заседании Правления обсудили положение дел в строительной отрасли после поднятия Центробанком ключевой ставки до рекордного уровня в 21 процент. Пессимистичные прогнозы представителей профессионального сообщества связаны во многом и с изменениями в ипотечном кредитовании. Речь идет о сворачивании льготных программ, а особенно – о повышении уровня первоначального взноса за ипотечное жилье, росте процентов по кредитам.

О возможных вариантах развития событий в строительной сфере страны в целом и Смоленской области в частности редакция SmolNarod поговорила с членом Правления «Объединения смоленских строителей», генеральным директором «Смолстром-Сервис» Вадимом Косых.

— Вадим Вячеславович, начнём разговор с темы поднятия ключевой ставки…

— Мы неоднократно слышали, что экономика России перегрета. В стране кризис недопроизводства, не хватает кадров, разгоняется инфляция. По мнению Центробанка, чтобы сдержать рост инфляции, одним из инструментов является увеличение процентной ставки по кредитам. Некоторые экономисты считают, что подобные меры неэффективны, тем не менее, такой инструмент применен в очередной раз. Он вводится в надежде, что люди начнут нести застройщикам не ипотечные деньги, а собственные, будут покупать автомобили не на кредитные, а на свои средства. Кроме того, с повышением процентной ставки на вклады, россияне понесут деньги в банки. Таким образом, из экономики будет извлекаться излишняя денежная масса, уменьшится количество наличных денег в обороте.

— Как это коснется строительного комплекса?

— Безусловно, рост взносов по ипотеке, повышение процентных ставок по кредитам, искусственное завышение цен в связи с обременением компаний строительством соцобъектов, на которое нас вынуждает правительство, рост налогов – всё это сократит нашу клиентскую базу. Значит, строители будут строить меньше. Закон рынка: если нет спроса, то сокращается предложение. Произойдет высвобождение рабочих рук, которые перейдут в другие отрасли экономики, также остро нуждающиеся в кадрах.

Эти процессы коснутся не только застройщиков, они повлияют и на другие секторы экономики, неразрывно связанные со строительством, которое долгое время являлось драйвером развития страны. Металлургия, транспортное машиностроение, деревообрабатывающая промышленность, производство строительных материалов — по ним будет нанесён определённый удар. Сегодня цемент, кирпич и другие строительные материалы хорошо импортозамещены. Практически всё, из чего мы строим, — российского производства. Одними из первых уже пострадали металлурги. Им просто некуда деть свой металл и изделия из него. Арматура, сортовой прокат, уголок, швеллер по цене приближаются к стоимости железобетона, а склады забиты.

— Крупным столичным компаниям выживать проще, а в регионах местные строительные фирмы будет массово закрываться?

— С рынка уйдут многие игроки. Строительство не однородно. Есть заказчики, есть застройщики, есть те, кто занимаются только генподрядом, девелоперы, которые, не имея своей строительной базы, привлекают субподрядчиков.

Думаю, что с рынка уйдут все лишние — не специализирующиеся на стройках. Например, организации, которые ориентированы на инвестиционные деньги, им уже работать будет невыгодно. Уйдут те, для кого строительство является непрофильным активом, ведь они занимаются не только этим, и по большому счёту им все равно, куда вкладывать деньги. Например, у крупнейшего в России банка есть своя строительная компания.

— Какие прогнозы в Смоленске можно дать по ценам на квартиры?

— В городе готовое жильё есть. Вы можете прийти и купить, но оно дорогое. Есть вариант дешевле – приобретать квадратные метры в строящемся доме, положив деньги на счёт эскроу. Даже в случае, если застройщик подведёт, деньги со счетов вам вернутся. А прогноз прост — цены на жильё падать не будут. Если уходит инвестиционное жильё, остаётся только жильё от застройщиков, которые присутствуют на этом рынке профессионально. В убыток себе они работать не будут. Кроме того, сокращение объёмов строительства даже у тех, кто останется в деле, разрушит налаженный технологический цикл. Сравните по затратам: или вы делаете массовый продукт, или вы делаете штучный товар. Пострадают и качество, и количество, и цена будет выше.

— Вы знаете рецепт выживания в непростые для отрасли времена?

— Пока планы такие: строить до тех пор, пока будут деньги на объекты, которые уже заложены. Мы, например, продаём квартиры только на последнем этапе, когда до ввода дома остаётся пара месяцев, чтобы получить деньги по договорам долевого участия и, соответственно, чтобы люди могли получить льготную ипотеку (она сейчас есть). Семейная ипотека ограничена, но, тем не менее, ещё существует. Но в целом ипотечный рынок «схлопнулся».

Как только кончатся деньги на строительство готового жилья, мы перестанем строить, вот и всё. Но, думаю, что этот процесс будет двигаться постепенно, что не случится, как в 2008 году, обвала, когда одномоментно «всё выключилось». Мы тогда вынужденно продавали жилье по 25%